Yapının üçüncü şahıslara, hazine ya da belediyenin özel mülkiyetindeki taşınmazlara tecavüzlü olması halinde ilgili kişi ya da kurumdan muvafakat alınması halinde cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçilebilecektir.
Yapı kayıt belgesi alınmış ve kat mülkiyetine geçilmeksizin sadece yapının tapuya tescil edilmesi isteniyorsa mimari projeye gerek yoktur. Sadece Zemin Tespit Tutanağı düzenlenmesi için bir Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürosu (LİHKAB) veya Serbest Harita Kadastro Mühendislik Müşavirlik Bürosundan (SHKMMB) birisine müracaat edilmesi yeterlidir.
Zemin Tespit Tutanağının düzenlenmesinin ardından önce Kadastro Müdürlüğüne ardından Tapu Müdürlüğüne müracaat edilmesi gerekmektedir.
Bunun için öncelikle yapı kayıt belgesi alınmış ve yapının tümü için bir mimar tarafından düzenlenmiş proje ve tüm maliklerin imzaladığı yönetim planının bulunması gerekmektedir. Bu işlemler yaptırılarak cins değişikliği ve ardından kat mülkiyetine geçmek üzere “Zemin Tespit Tutanağı” düzenlenmesi için LİHKAB/SHKMMB’na müracaat edilmesi halinde, bu bürolarca;
Öncelikle yapının üzerinde bulunduğu parselin imar planında umumi hizmet alanlarına denk gelen bir kısmının olup olmadığının kadastro haritası ve imar planı çakıştırılmak suretiyle tespitinin yapılması gerekmektedir.
Şayet parselin imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen bir kısmının olmadığı anlaşılırsa düzenlenen EK-1 Zemin Tespit Tutanağında bu husus belirtilerek imzalanır.
Yapılan çakıştırma sonucunda yapının üzerinde bulunduğu parselin böyle bir alana isabet ettiği anlaşılır ise yapının da bulunduğu çakıştırılmış çizim EK-2 Zemin Tespit Tutanağı üzerinde gösterilerek ilgili, plan gereği terk edilmesi gereken bu kısımların terki için SHKMMB ’na yönlendirilir. Dosyanın hazırlanması ve terk işlemini müteakip ilgili belediyesinden imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin alınmış belge ile daha evvelden EK-2 Zemin Tespit Tutanağını düzenleyen büroya müracaat edilmesi ve EK-2 Zemin Tespit Tutanağının ilave bir ücret alınmaksızın EK-1 Zemin Tespit Tutanağına dönüştürülmesi gerekmektedir.
İşlemler tamamlanınca cins değişikliği gerekiyorsa önce Kadastro Müdürlüğüne ardından Tapu Müdürlüğüne müracaat edilir. Bina tapuda tescilli ve doğrudan kat mülkiyetine geçilecekse Kadastro Müdürlüğüne gidilmesine gerek olmayıp Tapu Müdürlüğüne müracaat edilerek işlemler tamamlanır.
Yapı kayıt belgesi alınarak zemin tespit tutanağı düzenlenmesi için LİHKAB/SHKMMB’na müracaat edilmesi ve yapılan arazi çalışmasının ardından yapının tapulama harici/tescil harici alana tecavüzlü olduğunun tespit edilmesi halinde EK-2 Zemin Tespit Tutanağı düzenlenerek müracaat sahibi Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne yönlendirilir.
Bu alanlarda kalan (özel mülkiyete konu olmayan) yapı için yapı kayıt belgesi alınarak LİHKAB/SHKMMB’ na müracaat edilmesi halinde, yapının bu tür alanlarda kısmen veya tamamen kaldığı arazi çalışmasına gerek olmadan tespit edilebiliyorsa hiçbir işlem yapılmaksızın doğrudan, bu durumun tespiti için arazi çalışmasına gerek varsa yapılacak arazi çalışmasının ardından EK-2 Zemin Tespit Tutanağı düzenlenerek müracaat sahibi Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne yönlendirilir. Bu alanlardaki yapılar için yapı kayıt belgesi ve zemin tespit tutanağı düzenlenmiş olsa dahi tapu ve kadastro müdürlüklerinde işlem yapılmaz.
Tebliğin yapı kayıt belgesi düzenlenemeyecek yapılar başlıklı 8. Maddesi kapsamı dışında kalan yapılardan, Özel mülkiyete konu olup da soruda bahsedilen alanlarda kalan kendi özel kanunlarına tabi olan taşınmazların imar barışından faydalanarak yapı kayıt belgesi almasından sonra cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçiş taleplerinde; 2018/8 sayılı genelgede de belirtildiği üzere mevzuatı gereği izin alınması gereken kurumlardan alınacak cevabi yazıya göre işlemlere yön verilir. Ayrıca tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtme bulunanlar için de 2010/4 Sayılı genelgenin 24. Maddesinin 16. Fıkrasına göre ilgili idarenin olumlu kararının aranması gerekir.
Bu durumda taşınmazın kullanılan kısma göre ifraz (ayırma) haritasının yapılarak müstakil tapu alınması, şayet ifrazı mümkün değilse hisseli olarak taşınmazı satın alınması gerekmektedir. Bu sebeple öncelikle arazi çalışması yapılıp EK-2 Zemin Tespit Tutanağı düzenlendikten sonra ifrazen/hisseli satış için ilgilisi Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü/belediyeye yönlendirilir. Satın alma işlemi gerçekleşip de ilgilisinin kendi tapusu ile müracaatı halinde yeni bir ücret alınmaksızın daha evvel düzenlenen EK-2 Zemin Tespit Tutanağı EK-1 Zemin Tespit Tutanağına dönüştürülerek evrakın kadastro ve tapu müdürlüğüne intikali sağlanır.
Hazine ya da belediyeye ait taşınmaz üzerinde bulunan yapı için yapı kayıt belgesi alınarak LİHKAB/SHKMMB’na müracaat edilmesi halinde cins değişikliği/kat mülkiyeti gerekli ise öncelikle taşınmazın ilgili kurumdan satın alınması ve ilgilisi adına tescil edilmiş olması gerekmektedir. Arazi çalışması yapılıp EK-2 Zemin Tespit Tutanağı düzenlendikten sonra taşınmazı satın alması için ilgilisi Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü/belediyeye yönlendirilir. Satın alma işlemi gerçekleşip de ilgilisinin kendi tapusu ile müracaatı halinde yeni bir ücret alınmaksızın daha evvel düzenlenen EK-2 Zemin Tespit Tutanağı EK-1 Zemin Tespit Tutanağına dönüştürülerek evrakın kadastro ve tapu müdürlüğüne intikali sağlanır.
Bu tür yapılarda aykırılığa konu her bir bağımsız bölüm için düzenlenen yapı kayıt belgesi ile müracaat edilecek ve zemin tespit tutanağı ve diğer işlemler bu belge esas alınarak yapılacaktır.
Yapının tümünü ilgilendiren imara aykırılık olması halinde tüm yapı için bir malikin müracaat ederek hesaplanan meblağı ödemesi tüm yapı için bir adet yapı kayıt belgesi düzenlenmesi gerekiyor. Bu durumda zemin tespit tutanağı ve diğer işlemler bu belge esas alınarak yapılacaktır.
Yapının tescil harici alanlara, Hazineye veya Belediyelere ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması durumunda bu tür yerler için LİHKAB/SHKMMB’e yapılan başvurularda istenecek belgeler arasında sayılan tapu senedi/tapu kaydı aranmaz.
