Sıkça Sorulan Sorular ( Genel Konular )

İlgili bankaya başvuru yapılması ve ipotek terkin evrakının banka tarafından elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne gönderilmesi halinde, Tapu Müdürlüğünce terkin işlemi gerçekleştirilmektedir.

Satış işlemi için gerekli evrak:

  • Kimlik Belgesi (Taraflara varsa temsilcilerine ait) (Yabancılar için kendi ülkesince düzenlenmiş kimlik belgesi veya pasaport)
  • İşlemde temsil var ise temsil belgesi (Vasi kararı, vekâletname vb.)
  • Yabancının taraf olduğu taşınmaz satışı işlemlerinde taşınmaza ilişkin değerleme raporu. (Değerleme Raporu SPK Tarafından Taşınmaz Değerlemesi Yapmaya Yetkilendirilmiş Kuruluşlardan Biri Tarafından Düzenlenmiş Olmalıdır. Bu kuruluşlara http://www.spk.gov.tr/SiteApps/SirketIletisim/List/gds internet adresinden ulaşılabilir.)
  • Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi (DASK) (Bina vasıflı taşınmazlarda)
  • Emlak vergisi değeri (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, her yıl 1 Ocak tarihinden önce elektronik ortamda ve eksiksiz olarak tapu dairelerine gönderilmesi gerekmektedir).
  • 492 sayılı Harçlar Kanunun 4 sayılı tarifesinin 20-a pozisyonuna göre emlak beyan değerinden az olmamak üzere satış için beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı olmak üzere binde 20 oranında harç tahsil edilmektedir.

Döner Sermaye Ücreti (4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin otuzdördüncü bölümüne  ekli  (I)  sayılı  Tarife  Cetveli  gereğince tahsil edilir.)

Miras intikali için gereken belgeler:

  • Kimlik Belgesi (Taraflara varsa temsilcilerine ait)
  • İşlemde temsil var ise temsil belgesi (vasi kararı, vekâletname vb.)
  • Veraset Belgesi (Sulh Hukuk Mahkemesinden veya Noterden alınan aslı veya onaylı örneği) ( yurt dışındaki mahkemelerden alınmış veraset belgelerinin Tapu Kanununun 37. maddesi gereği Türk mahkemelerince onaylanmış olması gerekir.)
  • Zorunlu Deprem Sigortası poliçesi (DASK) (Bina vasıflı taşınmazlarda)

İzlenmesi gereken yol: Sulh Hukuk Mahkemesi ya da Noterden alınan veraset belgesi ile birlikte yukarıda yazılı belgeleri tamamlayarak Web tapudan  varislerden biri tarafından başvuru yapılıp, Tapu Müdürlüğünce Döner Sermaye ücreti sms olarak bildirilecek, ücret yatırıldıktan sonra, Tapu Müdürlüğünce  verilen randevu saatinde, ilgili tapu müdürlüğüne gidilerek imza aşaması tamamlanıp işlem gerçekleştirilecektir.

E-devlet üzerinden taşınmaz bilgilerinizi görebilmeniz için T.C Kimlik Numaranızın sisteme kayıtlı olması gerekli olup bu düzenlemeyi e-devlet sayfanızda bulunan ''BEYANDA BULUNUN'' kısmından ilgili Tapu Müdürlüğüne beyanda bulunabilir ya da Web tapudan başvuru yapılarak düzeltilebilir.

E-devlet üzerinde kendinize ait olmayan taşınmaz görülmesi halinde Web tapudan veya Alo 181 Tapu ve Kadastro Hizmet Hattımızı arayarak  taşınmaz bilgilerini vermeniz halinde gerekli incelemeler yapılarak düzeltilecektir.

7338 sayılı Veraset Ve İntikal Vergisi Kanununun 19/2 fıkrası uyarınca tescil tarihinden itibaren en geç 15 gün içinde sonucu ilgili vergi dairesine bildirilmek üzere, intikal eden taşınmazların tescil işlemi, veraset ve intikal vergisinin tahakkuku beklenmeksizin yapılır. Ancak, intikali yapılan taşınmaza isabet eden veraset ve intikal vergisi tamamen ödenmedikçe devir ve ferağı yapılamaz ve üzerinde herhangi bir ayni hak tesis edilemez.

  • Web tapudan başvuru yapılarak tapu müdürlüğüne gitmeden talebin karşılanması mümkündür.

       2021 yılı için; Harçlar Kanunu 4 sayılı Tarifenin 17. maddesi hükmü “İlgililerin isteği üzerine gayrimenkullere ait verilecek kayıt örneklerinin her birisiyle çıkarılacak belge örneklerinin her sayfasından (Fotokopiler dahil 15,20 TL tapu harcı ile Suret olarak verilen tapu senedi ve ipotek belgesi için yöresel katsayıya bakılmaksızın belge başına maktu olarak 57,25 TL) döner sermaye hizmet bedeli alınır.

Öncelikle taşınmazın kaydının bulunduğu ilgili Tapu Müdürlüğü’ne buradan sonuç alınamadığı durumlarda ise Arşiv Dairesi Başkanlığı’na başvurularak konu araştırılabilir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar, bu binaların içinde yer alan ve ticarethane, büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya sağlanan kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir.

Taşınmaz maliki veya intifa hakkı sahipleri zorunlu deprem sigortasının yükümlüsü olup, bu sigortaya tabi bağımsız bölümler ve binalarla ilgili tescil ve tapuya kayıtlı taşınmazın kayda tabi olmayan bir taşınmaza dönüşmesi hali hariç olmak üzere tüm terkin işlemleri zorunlu deprem sigortası kapsamında kalan tapu işlemleri olarak değerlendirilmektedir.

Tüm tapu müdürlükleri yetki alanı dışında tapu işlemi yapmaya yetkilidir. Müdürlüklerimize yetki alanı dışı tapu işlemlerine yönelik yapılacak başvurular 2018/1 sayılı Genelgemizde belirtilen şartlar dahilinde yapılabilmektedir.

Tarafların farklı tapu müdürlükleri ve yurtdışı tapu müdürlüğü kurulan ülkelerde bulunmaları halinde satış, bağış ve mal değişim işlemleri 2019/16 sayılı Genelgemizde belirtilen şartlar dahilinde yapılabilmektedir.

4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin otuzdördüncü bölümüne  ekli  (I)  sayılı  Tarife  Cetveli  gereğince belirlenmektedir.

  • Aile konutu şerhi için merkezi nüfus idaresi sisteminden veya nüfus müdürlüğünden alınan yerleşim yeri belgesi ile medeni hali gösterir nüfus kayıt örneği aranır. Ayrıca, aile konutu şerhi işlenmesi gereken taşınmazın tapu sicilindeki ada/parsel bilgileri ile MERNİS üzerinden alınan yerleşim yeri verilerinin çakıştırılması gerektiği zaman belediye, muhtarlık, kadastro müdürlüğü, apartman yönetimi, LİHKAB vb. kurumlardan bu konuda durumu kanıtlayıcı nitelikte belge alınması gerekmektedir. 
  • Aile konutu eşlerin yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri mekândır. Eşler, evlilik birliğini beraberce yürütür ve yönetirler. Eşler boşandıktan sonra aile birliği bozulduğu için boşandıktan sonra aile konutu şerhi konulamaz.

İpotekli bir taşınmazın, ipotek borcu ile birlikte bir başkasına temlikine engel yoktur. Bunun için ipotek alacaklısının izni de gerekmez. Temliki takiben, Tapu Müdürü TMK'nın 1019. maddesi hükmü uyarınca alacaklıya durumu bildirecek, alacaklı bir yıl içinde eski borçludan yeni bir teminat talep etmez ise, borçlu yeni maliki kabul etmiş olacaktır.

Elbirliği halindeki mülkiyette maliklerin tümünün bizzat veya vekaleten ilgili tapu müdürlüğüne talepte bulunması halinde paylı mülkiyete geçilebilir. Ayrıca miras nedeniyle elbirliği mülkiyetinde İdaremizin 2009/6 sayılı genelgesine göre tebligat yöntemiyle paylı mülkiyete geçilebilir. Bunların dışında mahkeme kararı ile elbirliği mülkiyetine son verilmesi mümkündür.

Sağlık Raporu almada yaş sınırı yoktur. Talep sahibinin fiil ehliyetinin bulunup bulunmadığı araştırılır. Müdürlük, istem sahibinin ifade, tavır ve davranışlarından fiil ehliyetinin bulunup bulunmadığı hususunda şüpheye düşerse resmi veya özel sağlık kuruluşundan ilgilinin ayırt etme gücüne sahip olup olmadığı hakkında sağlık raporu ister.

Kat irtifakı kurulması için gerekli evrak:

  • Kimlik belgesi (Taraflara varsa temsilcilerine ait)
  • İşlemde temsil var ise temsil belgesi (Yetki belgesi, Vekâletname vb.)
  • Mimari proje
  • Vaziyet Planı (Toplu Yapılarda) 
  • Yönetim Planı

Üzerinde kat irtifakı kurulmuş ve yapı kullanma izin belgesi alınmış olan yapılarda; Kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilmektedir.

Şirketlerin unvan değişikliği taleplerinde, MERSİS üzerinden sorgulanarak oluşturulan yetki belgesinde, ilgili şirketin eski ve yeni unvanlarının bulunması durumunda başkaca  bir  belge  aranmaksızın  işlem  yapılır. Yetki belgesinde, eski unvanın bulunmaması durumunda  MERSİS' te gerekli güncellemenin yapılması için temsilciler ilgili ticaret sicili müdürlüğüne yönlendirilir. Unvan değişikliğinin MERSİS' te güncellenemediğinin ilgili ticaret sicili  müdürlüğünce bildirilmesi durumunda  değişikliğin  yayımlandığı Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi ve MERSİS' ten alınan yetki belgesine göre işlem yapılır.

Tapu müdürlüklerince, MERSİS’te yetki belgesi görüldüğünden, herhangi bir yerden alınmasına gerek yoktur.

Web tapudan, Alo 181 Tapu ve Kadastro Hattından başvuru yapılarak Tapu Sicili Tüzüğü’nün 74. ve 75. maddeleri ile İdaremizin 2016/2  sayılı Genelgesi doğrultusunda işlemlere yön verilmektedir.

İdaremizden kaynaklanan hataların düzeltilmesinden tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli alınmaz. Hatanın, ilgililerce sunulan veya başka idarelerce düzenlenen belgelerden kaynaklanması halinde ise tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli tahsil edilir.

2B arazileri için Tapu Müdürlükleri ilgili idare tarafından evrakların gönderilmesi durumunda tescil yapmaktadır. 2B arazilerin satışı,  defterdarlıklar, mal müdürlükleri tarafından düzenlenen ve hak sahibinin T.C. kimlik numarası, imzası, fotoğrafı, nüfus bilgilerini içerir hak sahipliğine ilişkin belgeler, bireysel olarak veya liste şeklinde üst yazı ile tapu müdürlüğüne gönderilerek tescil edilmektedir. 2B arazileri kapsamında başvuruda bulunulan taşınmazların tapularının alınamaması halinde ilgili deftardarlık veya mal müdürlüğüne başvurulması gerekmektedir.

Hak sahibinin belirlenmesi konusunda ilgili mevzuat;  Tapu Sicili Tüzüğü 18. madde, 03.09.2013 tarihli, 7059 sayılı Tapu Sicili Uygulamaları konulu Genel Duyuru ve 2013/13 sayılı “Yabancılara İlişkin Tapu İşlemlerinde Kimlik Tespiti” konulu genelgemizdir. Ehliyet mevzuatımızda hak sahibini belirlemede esas alınan belgelerden değildir. Kimlik Belgesi veya pasaport geçerli belge olarak kullanılmaktadır.

2013/13 sayılı “Yabancılara İlişkin Tapu İşlemlerinde Kimlik Tespiti” konulu genelgemizde düzenlendiği üzere Latin alfabesi dışındaki alfabelerin kullanıldığı pasaport ve yabancı ülke kimlik belgelerinin Türkçe tercümesi Tapu müdürlüğünce gerekli görülürse istenilebilecek ancak Latin alfabesine göre düzenlenmiş pasaport veya ülke kimliklerinin Türkçe tercümesi istenmeyecektir.

Borcunu ödemekten kaçınan borçlunun mallarının icra dairesi tarafından haczedilip satılması ve satış bedelinden alacaklıya alacağının ödenmesi işlemidir.

Gerekli belgeler ise;

  • Kimlik belgesi
  • İşlemde temsil var ise temsile ilişkin belge
  • Tapu Sicili Tüzüğü’nün 20/d maddesi gereği ihalenin kesinleştiğini ve tescili belirten yetkili merciin yazısı, aranır.

İşlemin mali yönü ise; Alacağa mahsuben yapılan cebri satışlarda, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 123. Maddesinde belirtilen kurumlar harçtan muaf olup,  diğer satışlarda ise 492 Sayılı Harçlar Kanunun 4 sayılı tarifesince 20.a pozisyonu gereği, satış bedeli üzerinden, alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 oranında tapu harcı hesaplanır.

      Ayrıca, 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin otuzdördüncü bölümüne  ekli  (I)  sayılı  Tarife  Cetveli  gereğince Döner Sermaye Ücreti tahsil edilir.

Bölünme/İfraz; İlgilisinin talebi üzerine, bir parselin İmar Kanununun 15 ve 16. maddeleri uyarınca iki ya da daha fazla parçalara bölünmesi işlemidir.

  • Kimlik belgesi (Taraflara ve varsa temsilcilerine ait)
  • İşlemde temsil var ise temsile ilişkin belge (Vekâletname, vasi kararı vb.)
  • Emlak beyan değerini gösteren belge (Taşınmazın bağlı bulunduğu Belediyeden alınır.)
  • Değişiklik dosyası (Serbest Mühendislerce düzenlenmiş ve uygunluğu Kadastro Müdürlüğünce kontrol edilerek onaylanmış olması gerekir. 
  • Encümen kararı/İl idare kurulu kararı (Mücavir alan içinde Belediye encümen kararı, mücavir alan dışında ise İl Özel İdaresi kararı gerekir.)

Bağış (hibe) işlemi için Tapu Müdürlüğünce istenen belgeler:

  • Kimlik belgesi (Taraflara ve varsa temsilcilerine ait)
  • İşlemde temsil var ise temsil belgesi (Vekâletname, vasi kararı, yetki belgesi)
  • Emlak vergisi değeri (1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu hükümlerine göre her yıl belirlenen emlak vergisi değerlerinin, her yıl 1 Ocak tarihinden önce elektronik ortamda ve eksiksiz olarak tapu dairelerine gönderilmesi gerekmektedir).
  • Bina vasıflı taşınmazlarda zorunlu deprem sigortası

İşlemin mali yönü:

  • Emlak beyan değerinden düşük olmamak şartıyla bağış için beyan edilen değer üzerinden binde 68,31 oranında tapu harcı, bağışı kabul edenden tahsil edilir. 
  • Hibe işleminden sonra yapılacak ilk işlemde taşınmazın hibe ilişiği aranacaktır.  
  • Ayrıca, 4 sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesinin otuzdördüncü bölümüne  ekli  (I)  sayılı  Tarife  Cetveli  gereğince Döner Sermaye Ücreti tahsil edilir.

Soru konusu Kurumumuz yetki görev ve sorumlulukları kapsamına girmemektedir. Konunun ilgili kurumlara- yetkili İdarelere (mücavir alan sınırları içinde Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğüne ya da taşınmaz belediye mücavir alan sınırları dışında ise İl Özel İdaresine vs.) soru konusu edilmesi gerekmektedir.

Söz konusu belgenin tapu müdürlüklerince işleme alınabilmesi için, o yıla ait olması gerekmektedir.

6305 sayılı Afet Sigortaları Kanununun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası gereğince taşınmaz maliki veya intifa hakkı sahipleri zorunlu deprem sigortasının yükümlüsüdür.

Takyidat; Mülkiyet hakkını kısıtlayan şerhler, beyanlar, irtifak hakları gayrimenkul mükellefiyeti vakıf belirtmesi ve rehinlerin genel adıdır.

Tapu Kaydı örneği alınması; Web tapudan başvuru yapılarak tapu müdürlüğüne gitmeden talebin karşılanması mümkündür.

2021 yılı için; Harçlar Kanunu 4 sayılı Tarifenin 17. maddesi hükmü “İlgililerin isteği üzerine gayrimenkullere ait verilecek kayıt örneklerinin her birisiyle çıkarılacak belge örneklerinin her bir sayfasından (Fotokopiler dahil 15,20 TL tapu harcı ile 6083 sayılı Kanuna ekli III sayılı tarife uyarınca“ Tapu maliki ve kütükte kayıtlı hak sahipleri hariç olmak üzere 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1020 nci maddesi gereğince “ilgisini inanılır kılan” kişilere verilen bilgi ve belge karşılığı taşınmaz başına maktu olarak 35,00 TL Döner sermaye hizmet bedeli alınır. Malik ve kütükte kayıtlı hak sahibinin alacağı kayıttan döner sermaye hizmet bedeli alınmamaktadır. Harç için böyle bir ayrım bulunmamaktadır.

2010/7 sayılı Genelge gereği: Vekâlet verenin son durumunu yansıtır biçimde yeni çekilmiş, kimlik teşhisine elverişli, vesikalık fotoğrafı yapıştırılmış ve mühürlenmiş olmalıdır. Fotoğrafları sadece tel zımba ile tutturularak yapıştırılmamış olan vekâletnameler kabul edilmez. (Tüzel kişileri temsilen verilen vekâletnamelere fotoğraf yapıştırılması gerekli değildir.)

Hayır fotoğraf alınma uygulaması tapu müdürlüklerinde kaldırılmıştır.

Vakıflar için yetki belgesi, Vakıflar Bölge Müdürlüğünden alınmaktadır.

Dernekler ve sendikalar yetki belgesini mülki amirden (Kaymakamlık veya Valilikten) alır.

Vekâlet sözleşmesinin sona erme nedenleri Borçlar Kanununun 43, 512 ve 513. maddelerinde belirtilmiştir.

Vekâlet ilişkisi aksi kararlaştırılmamış ise (taraflarca ölümden sonra da devam edeceği kararlaştırılmış olabilir) taraflardan birinin ölümü,  gaiplik hükmünün ilanı, medeni hakların kullanılabilmesi yeteneğinin kaybı, iflas, istifa, azil ve süreye bağlanmış ise sürenin dolması ile son bulur.

 Kanunda sayılan vekâleti sona erdiren sebeplerden herhangi birisi bulunmadığı sürece (vekâletnamenin düzenleme tarihinin üzerinden 10 yıl veya daha fazla zaman geçse bile) o vekâletname ile işlem yapılmalıdır.

Vekaletten azil herhangi bir şekle tabi değildir. Azil noter vasıtasıyla yapılabileceği gibi, dilekçe, mektup ve faks ile de yapılabilir. 

İşlem sırasında ibraz edilen vekâletname aslı (ya da noter tasdikli sureti) veya veraset belgesi Tapu Müdürlüğünde kalır ve işlem dosyasında arşivlenir. Ancak, aynı belgelerin aynı tapu müdürlüğünde bir başka işlemde kullanılmak istenilmesi halinde tekrar ibrazı gerekmemektedir.

Herhangi bir tapu müdürlüğü tarafından herhangi bir işleme dayanak olarak kullanılan vekaletname/yetki belgesinin, ilgili müdürlükçe e-imzalı olarak TAKBİS sistemine taranmak suretiyle yüklenmiş olması halinde; diğer tapu müdürlüklerinde de sistem üzerinden geçerliliği doğrulanan zaman damgalı ve e-imzalı vekaletname/yetki belgesi, aslının taşınmaz dosyasına/müdürlük arşivine alınmasına gerek olmaksızın kullanılabilecektir.

Web-tapu sistemi ile;

  • Tapu maliki kendi taşınmazının bilgilerini görebilir. Elektronik ortamda gerekli ödemeler yapılarak resmi geçerliliği bulunan güncel tapu senedi, ipotek belgesi ve tapu kayıt örneği alabilir.
  • Tapu maliki kendi taşınmazına ait bilgilerin başkası tarafından incelenmesi için yetki verebilir.
  • Tapu maliki, tapu müdürlüğüne gitmeden internetten işlem başvurusunu yapabilir ve gerekli belgeleri internetten tapu müdürlüğüne gönderebilir. Böylece vatandaş tapu müdürlüğüne gitmeden işlemler başlatılarak, imza aşamasına getirilir.
  • Web-tapu ile vatandaşlar, bizzat gelmeden taşınmazlarına işlem yapılmamasına yönelik beyan tesis eder veya tesis ettiği beyanı kaldırabilir. Böylece sahtecilik girişimlerine karşı bir tedbir alınmıştır. 
  • Ayrıca, Web-tapu kullanarak malik, emlakçılara güvenli bir şekilde tapu bilgisi görüntüleme ve tapu müdürlüğüne başvuru yapma yetkisi verebilir veya verdiği yetkiyi iptal edebilir.

Türkiye'nin her yerinden erişilebilir, yedi gün/yirmi dört saat esasına göre hizmet veren Alo 181 Çağrı Merkezi tarafından, vatandaşlarımızın telefonla randevu, bilgi/danışma, şikayet/ihbar vb. talepleri karşılanmaktadır.

Kanunî istisnalar dışında, tapu sicilinde hak sahibi olan kişiler istemde bulunabilir. Tescilden önce hak sahibi olmuş kişiler de hakkın tescili için gerekli belgeleri ibraz ederek istemde bulunabilirler. Dolayısıyla, dedenizin mirasçısı olduğunuzu gösteren veraset belgesi ile birlikte Tapu Müdürlüğüne başvurmanız halinde dedenize ait taşınmaz olup olmadığını öğrenebilirsiniz.